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關于商業地產開發的一些關鍵要素

作者:永康找工作,就上環訊人才網 來源:互聯網 日期:2010-6-15 13:55:50 人氣: 網址:http://www.yk0579.com
導讀: 最近,獵頭公司開始四處出擊,到處狩獵,盛傳要大力搜購萬達與寶龍的人才,本人這個小人物也張了寶龍的光,成了獵頭的獵物,但我這只獵物比較懶,在一個環境里呆
    最近,獵頭公司開始四處出擊,到處狩獵,盛傳要大力搜購萬達與寶龍的人才,本人這個小人物也張了寶龍的光,成了獵頭的獵物,但我這只獵物比較懶,在一個環境里呆慣了,就不大喜歡挪窩了。
    從獵頭市場近期的表現來分析,看來受宏觀市場的影響,現在是很多企業要進入商業地產了。前幾年手里積累了不少錢,現在住宅市場又進入政策調控期,資本市場對業績經營的需求,商業地產的發展空間,造就了象富力、萬科、恒大等開始要進入商業地產市場,因此這幾家公司最近在到處找人。如果這幾個巨頭也把進入這塊市場,這個江湖又要群雄并起了。
    國內目前對商業地產真正有所了解的,應該還是在為數不多的幾家公司了,比如萬達,寶龍,俗稱南北雙雄,其他的零零散散比如華潤、中糧、凱德等,相對于廣闊的市場空間,這個商業地產從業者還是比較稀缺的。
    做商業地產其實沒有那么難的,大的幾個重要節點方向把握住,找到合適的人,就成功了一半以上。幾個關鍵要素比如:
    一、有錢,商業地產要持有,投資回收慢,因此需要巨大資金投入及耐心的回報。(但現實中很多企業運作時也不需要大量的資金投入,就是在拿地時一定要跟政府談,我做一定的商業量,但是需要配套大部分的可銷售的物業,這樣可以就地在資金上實現平衡了)
    二、選址與定位,選址決定了這個商業物業未來能否經營成功的80%,商圈足夠人口、商圈購買力、商圈成長空間、交通通達性、用地良好展示性等等,這些要素決定了你的業態定位、招商與開業速度、商戶品牌水平、租金回報、經營好壞,所以一定要找個選址與定位比較厲害的人,比如像本人這樣的。
    三、規劃,良好的規劃能夠產生良好的效益,請個做過購物中心規劃經驗的團隊幫你進行規劃,只要有經驗,技術上的活就問題不大。
    四、招商,這個主要看人或服務機構了,看他們掌握商戶資源情況,只要你找對這個擁有良好商戶資源的人或機構,加上你良好的選址及租金計劃,這個就沒有問題;
    五、開業及經營,以上都做好了,所以就水到渠成了;
    六、經營調整,在經營了一段時間后,根據場子的情況看是否需要進行二次定位與招商調整,引進更合適的商戶,讓場子更旺。
    七、資本市場操作,場子經營幾年后,想好退出機制,根據自己的情況看需要變現或者拿地資本市場融資;
    只要搞好以上幾點,商業地產就不難操作,一個優秀的商業地產開發商最主要就是要有綜合運作與調控能力,運用各類專業資源,幫你把這個項目做好,當然,商業地產的細節很多,很啰嗦,我只是講了一個大致的情況,希望能夠多多交流。
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